Mag de gemeente uitvoering geven aan onderhandse koopovereenkomst die gesloten is voor 26/11/2021?
Voorkom onrechtmatig handelen en publiceer toetsbare, objectieve criteria of de motivatie in geval van één-op-één. Dat is een belangrijke conclusie uit het kort geding van de Rechtbank Midden-Nederland van 18 maart 2022. In deze uitspraak wordt nader ingegaan op de vraag of de gemeente uitvoering mag geven aan een onderhands gesloten overeenkomst, die voor het "Didam-arrest" is gesloten. Omdat de gemeente zich niet heeft gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het arrest van 26 november 2021 vooralsnog niet. De gemeente wordt wel in de gelegenheid gesteld om alsnog het juiste traject te bewandelen.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente op het moment dat zij kavel verkocht gebonden was aan het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad heeft dit beginsel in haar arrest van 26 november 2021 ingevuld met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving. Het is bovendien evident dat van belang is om duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. Dit was ook voor het arrest van de Hoge Raad al het geval. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen .
De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat de aanname dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop gebaseerd moet zijn op objectieve, toetsbare en redelijke criteria en daarvan is onvoldoende gebleken. Daar komt bij dat, wat er ook zij van de gehanteerde selectiecriteria, de gemeente het voornemen tot een onderhandse verkoop bekend had moeten maken. Die bekendmaking moest tijdig, voorafgaand aan de verkoop plaatsvinden en moest eenieder in staat stellen om daarvan kennis te nemen. Ook diende de bekendmaking de motivering te bevatten van de beslissing om één-op-één te verkopen. Vastgesteld kan worden dat dit niet is gebeurd. De gemeente heeft aangevoerd dat zij op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was met deze eis, maar maar dit gaat niet op. Deze eis is opgenomen om derden in de gelegenheid om rechtsmaatregelen te treffen (rechtsbescherming). Omdat de gemeente de objectieve, toetsbare en redelijke criteria niet bekend heeft gemaakt en de beslissing om onderhands te verkopen niet deugdelijk heeft gemotiveerd oordeelt de rechter dat daarom voldoende aannemelijk is dat de handelwijze van de gemeente in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig jegens eiser.
Eind goed al goed?
De voorzieningenrechter concludeert dat de vorderingen van de eiser kunnen worden toegewezen en dat er vooralsnog geen uitvoering gegeven mag worden aan de gesloten koopovereenkomst. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om daarnaast te bepalen dat de gemeente in de gelegenheid wordt gesteld om alsnog het juiste traject te volgen. Er zal een gemotiveerde bekendmaking moeten plaatsvinden. Dit zal er mogelijk toe kunnen leiden dat vastgesteld moet worden dat er één serieuze gegadigde is en dat een onderhandse verkoop kan plaatsvinden. Het kan er echter ook toe leiden dat niet aan de eisen is voldaan zodat alsnog een selectieprocedure gevolgd zal moeten worden met vooraf bekend gemaakte objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Meer informatie over het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021?
De Vereniging van Grondbedrijven heeft een speciale pagina waarin u meer kunt lezen over het zgn. Didam-arrest. U vindt hier Q&A's, de factsheet van het Ministerie van BZK, het verslag van de ronde tafel die de VvG samen met het Ministerie van BZK, de NEPROM en de VNG heeft georganiseerd en voorbeelden van publicaties van gemeenten. Ook kunt u op deze pagina webinars terugkijken. Klik hier om naar deze pagina te gaan.
