Lees het verslag van ons Najaarscongres 2024

Verslag door Bram van Uden (secretaris Vereniging van Grondbedrijven)

Op 13 november 2024 vond het Najaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG) plaats, traditioneel in de Reehorst in Ede. Met het thema “Van beleid naar uitvoering” richtte het congres zich op het vertalen van beleid en regelgeving naar concrete resultaten. Ondanks treinstakingen zijn er bijna driehonderd enthousiaste aanwezigen uit het vakgebied van het grondbeleid op het congres afgekomen.

Ontwikkelingen VvG

Voorzitter Geert-Jan Put opende het congres met een eerbetoon aan oud-bestuurslid Peter van Haasteren, die op 13 september 2024 is overleden en veel heeft betekend voor de vereniging en haar leden. Aansluitend volgde een overzicht van de diverse activiteiten van de VvG. Zo werden het voorjaarscongres in Kampen, de regiobijeenkomsten, de kennisbijeenkomsten, nieuwsbrieven, Linkedin feeds en de website onder de aandacht gebracht. In januari start de VvG met roadshows met als onderwerp de uitwerking van het Didam II-arrest. Daarnaast is de VvG actief met belangenbehartiging in Den Haag, zoals bij de reactie op het interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) woningbouw en grond. Maar ook bij de uitwerking van de kamerbrief over modernisering van het grondbeleid denkt de VvG mee.

IBO Woningbouw en Grond, hoe verder? (Erik Jan van Kempen, Michiel Boesveld)

Erik Jan van Kempen (voorzitter van het interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) Woningbouw en Grond) en Michiel Boesveld (beleidscoördinator Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) gingen in op adviezen van het IBO rapport “Op grond kun je bouwen” aan de hand van de thema’s ruimte, grond, de bouw en de afnemers en uit het IBO en de maatregelen in het Regeerprogramma.

Voor wat betreft ruimte is de komende Nota Ruimte heel belangrijk. Daarin worden meer bouwlocaties aangewezen, deze zijn er nog te weinig. Betere monitoring van plancapaciteit door provincies en gemeenten gaat het rijk helpen beter te sturen. Waar het knelt kan het rijk dan mogelijk helpen. Tevens worden de woondeals herijkt. Met het aanwijzen van nieuwe locaties in de Nota Ruimte is het van groot belang dat gemeenten strategisch grondbeleid voor die nieuwe locaties voeren.

Grondbeleid was voor lange tijd het vergeten dossier. Het IBO borduurt voort op de kamerbrief modernisering van het grondbeleid uit 2023. Er is geconstateerd dat er veel waarde, toegevoegd als gevolg van publiek handelen, weglekt uit de gebiedsontwikkeling en vervolgens niet meer beschikbaar is voor publieke investeringen. De publieke partijen blijven vervolgens met een tekort zitten. Oplossingsrichtingen zijn onder meer de grondslag van de inbrengwaarde bij het kostenverhaal naar de gebruikswaarde, zodat er meer ruimte komt voor kostenverhaal. En het IBO beveelt een planbatenheffing aan om de waardevermeerdering ten goede te laten komen aan de publieke doelen. Dit is geen quick fix en kan op termijn wel serieus geld opleveren, maar gaat wel leiden tot een andere manier naar grond kijken. Het kabinet onderzoekt deze maatregel momenteel en zal in 2025 met een voorstel komen.

Een algemene grondbelasting is geen oplossing om de woningbouw te stimuleren, maar een belasting op ongebouwde grond is wel een stimulans om sneller tot realisatie over te gaan. In het regeerprogramma is de grondfaciliteit opgenomen om gemeenten te helpen strategisch grondbeleid te kunnen voeren (zoals inzet voorkeursrecht).

Voor de bouw is voor de aankomende 5 jaar € 1 miljard per jaar in de begroting opgenomen. Dat is goed nieuws voor de sector. De woningbouwimpuls wordt afgeschaald en alleen nog voor echt complexe projecten toegepast. Er komt een realisatiestimulans om gemeenten te helpen bij het dekken van tekorten. Doordat deze realisatiestimulans alleen wordt gekoppeld aan het realiseren van woningen is het een verdeelsleutel over gemeenten die bouwen. Het Rijk stelt verder geen voorwaarden, de verantwoording voor de besteding is aan gemeenten. Dit scheelt een hoop administratieve lasten. Verder roept het rijk gemeenten op geen bovenwettelijke eisen te stellen. Als gemeenten de landelijke bouweisen te laag vinden, dan is een lobby naar Den Haag voor hogere eisen de weg en niet extra lokale eisen.

Beleid voor de afnemers is veel ingewikkelder. De heren wezen erop dat het in de eerste plaats van belang is dat er stabiel beleid is. Afgelopen jaren waren er veel beleidswisselingen wat niet goed is voor investeringsklimaat. Op termijn is het investeringsmodel van corporaties niet houdbaar. De huurinkomsten zijn onvoldoende om tekorten op nieuwbouw te dekken. Nu lukt het nog op basis van het eigen vermogen, maar de grenzen komen in zicht. Hier is rijksbeleid op nodig.

Er zijn veel nieuwe woningen nodig. Gemeenten hebben hier een belangrijk rol en er moet met veel partijen worden samengewerkt. Het is belangrijk hierbij de planningen vast te houden en ook marktpartijen eraan te houden.

Is publiek-publieke samenwerking een goede optie? (Ingrid Wegkamp, Partner bij Deloitte Real Estate)

Ingrid Wegkamp ging in op publiek-publieke samenwerking. Dat is samenwerking tussen verschillende overheidsinstanties, bijvoorbeeld rijk of provincie en gemeente. Publiek-publieke samenwerking is een instrument dat, afhankelijk van de opgave en stakeholders, kan bijdragen aan het vergroten van de financiële haalbaarheid en de slagkracht. Maar het kan niet zonder het juiste niveau van samenwerking, waarbij de zachte (proces)kant (onderling vertrouwen en openheid) te allen tijde belangrijk is.

Publiek-publieke samenwerking staat op de agenda, omdat gebiedsontwikkeling steeds complexer is geworden; meer multifunctioneel, stapeling van maatschappelijke ambities en financiële uitdagingen. De vraag is of publiek-publieke samenwerking uitkomst kan bieden en zelfs in de plaats komen van publiek-private samenwerking. Wegkamp geeft aan dat in het proces van planontwikkeling tot exploitatie vooral in de voorfase (initiatief- en haalbaarheidsfase) publiek-publieke samenwerking als instrument meerwaarde kan bieden. Het gaat dan om samenwerking in de driehoek het “Huis van Thorbecke” (rijk, provincie, gemeente). Publiek-publieke samenwerking kan nooit in de plaats treden van publiek-private samenwerking in de gebiedsontwikkeling; simpelweg omdat voor de ontwikkeling en realisatie van vastgoed (deskundigheid van) marktpartijen benodigd zijn. Wél kan publiek-publieke samenwerking in de beginfase zorgen voor versnelling en geeft participatie van meerdere overheidslagen ook marktpartijen meer duidelijkheid en vertrouwen. Publiek-publieke samenwerking is dus geen alternatief voor publiek-private samenwerking, maar vormt een extra instrument in de gereedschapskist.  

Voor publiek-publieke samenwerking zijn grosso modo een viertal modellen denkbaar. De vier niveaus van samenwerking verschillen in de mate van intensiteit van de samenwerking en daarmee in mate van slagkracht.

Informeel: Partijen werken zelfstandig en stemmen sporadisch af.
Bestuurlijke samenwerking: Formele overlegstructuren zonder gedeelde verantwoordelijkheden.
Geformaliseerde samenwerking: Via een overeenkomst worden taken en verantwoordelijkheden verdeeld.
Geïntegreerde samenwerking: Gemeenschappelijke entiteiten (zoals BV’s) voeren gezamenlijk gebiedsontwikkeling uit, met gedeelde risico's en verantwoordelijkheden.

Voorbeelden van publiek-publieke samenwerking zijn GEM Crailo BV (Gemeente Hilversum, Gooise Meren en Laren, geïntegreerde samenwerking), ZuiderC (gemeente Lelystad met rijk, provincie Flevoland, Staatsbosbeheer, bestuurlijke samenwerking), Nieuw Valkenburg (gemeente Katwijk met Rijksvastgoedbedrijf, geformaliseerde samenwerking) en Fellenoord b.v. (gemeente Eindhoven en provincie Noord-Brabant, geïntegreerde samenwerking).

Publiek-publieke samenwerking (en daarmee ook het niveau van samenwerking) is geen doel op zich, maar een middel of instrument om een doel te bereiken. Er is een tal van voorbeelden waarin publiek-publieke samenwerking succesvol is. Een kansrijk instrument dus, vooral in de voorfase. Tot slot geeft Wegkamp het advies bij het komen tot de samenwerking een fiscale toets niet te vergeten.

Een goede omgang met het Didam-arrest (Manfred Fokkema)

Advocaat Manfred Fokkema nam de zaal vervolgens mee in de praktijkuitwerking van het Didam-arrest en een vooruitblik op het Didam II-arrest. Het Didam-arrest gaat dateert uit 2021 en sloeg in als een bom in gebiedsontwikkelingsland; gronduitgifte door overheden was niet meer zo vrij als lang was gedacht.

Het Didam-arrest gaat in de kern over drie aspecten:

• Gelijkheidsbeginsel: Gemeenten moeten bij vastgoedverkopen zorgen voor gelijke kansen voor gegadigden. Er moet in de basis een selectieprocedure worden georganiseerd, tenzij sprake is van één serieuze gegadigde.
• Objectieve criteria: Criteria voor selectie of om te bepalen of sprake is van één serieuze gegadigde moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
• Bekendmaking: Voor het aangaan van een verkoopovereenkomst moet een verkoopvoornemen openbaar worden gemaakt.

Er ontstond de afgelopen drie jaar een tsunami aan rechtszaken als gevolg van dit arrest met 150 openbare rechtelijke uitspraken tot gevolg. De rechtelijke macht is zoekende hoe het arrest in de praktijk toe te passen, bijvoorbeeld in zaken waarin naast het gelijkheidsbeginsel ook een beroep wordt gedaan op het vertrouwensbeginsel. De Hoge Raad heeft van de advocaat-generaal (AG) Snijder het advies gekregen om de toepassing van het arrest nader te duiden. Deze uitspraak wordt in december verwacht.

De vraag is nu: wanneer mag een gemeente wél een-op-een contracteren? In het algemeen geldt volgens de AG: als er goede redenen voor zijn. Zoals grondpositie, eerdere contractuele toezeggingen, als het daardoor sneller ontwikkelbaar is (met objectieve rechtvaardiging). Dan kan het zijn dat de Didam-regels niet van toepassing zijn volgens de AG en is verplichte bekendmaking van een verkoopvoornemen niet nodig.

De lijn van de AG (overgenomen in het Didam II arrest) is dat een overeenkomst niet vernietigbaar is als de Didam regels onterecht niet correct zijn toepast. Er is dan mogelijk wel een schadeplicht voor de gemeente. Voorts is de toepassing van het Didam-arrest breed. Het geldt dus ook buiten verkoop van onroerende zaken.

Bij selectieprocedures hebben gemeenten vrijheid voor wat betreft de selectiecriteria: hoogste bieder mag, maar volgorde van binnenkomst ook, alsmede loting.

Wanneer gemeenten niet een-op-een mogen: als er al een biedprocedure is georganiseerd, als het geen noodzakelijke grondruil is, achteraf beroepen op vertrouwensbeginsel terwijl het duidelijk was dat er ook andere gegadigden waren.

Wanneer mag een-op-een wel: als het vertrouwensbeginsel prevaleert, bij ruiltransacties, bij zelfrealisatie en integrale gebiedsontwikkeling, bij noodzakelijke bedrijfsverplaatsingen (waarbij de hoeveelheden grond niet gelijk hoeven te zijn), bij verlenging van huur/erfpacht en specifiek vastgoed van bijvoorbeeld corporaties. Tot slot is een marktinitiatief, als onderdeel van het uitgiftebeleid, mogelijk een grond voor een-op-eenuitgifte.

Er komt dus veel kijken bij het Didam-arrest met een breed toepassingsbereik. Een-op-een is echter vaak mogelijk. Er kan een goede reden zijn een-op-een te kunnen gaan. Vanwege de verplichte bekendmaking zit er bovendien een ‘veiligheidsklep’ in. Dus de oproep vanuit Fokkema is in de praktijk goed in te spelen op de mogelijkheden.

Veel gemeenten hebben inmiddels een zogenaamd “Didam beleid” opgesteld hoe ze het arrest toepassen. Dit schept duidelijkheid naar de markt.

De vraag uit de zaal was nog: hoe het zit het bij PPS-en? Bij inbreng van gemeentelijke gronden in een BV of CV/BV zijn de Didam-regels van toepassing. Het Didam-arrest is van toepassing op overheidslichamen, dus in beginsel niet op een BV of andere rechtspersonen. Dat kan anders liggen als de overheid een meerderheidsaandeel heeft, althans sprake is van een bepaalde stemverhouding in de PPS voor het overheidslichaam als aandeelhouder.

Fokkema gaat de komende periode met de VvG het land in om door te praten over deze interessante materie en het kort na het congres gewezen Didam II-arrest. Aanmelden kan via www.vvg.nl.

Vertalen visie naar gebiedsontwikkeling (Tobias Verhoeven, Synchroon)

Tobias Verhoeven, directeur bij gebiedsontwikkelaar Synchroon, sprak op inspirerende wijze over zijn werk, persoonlijke inzichten en visie op gebiedsontwikkeling. Hij begon met het belang van kwetsbaarheid en verbeeldingskracht, geïnspireerd door zijn ervaring met schilderen. Tobias ziet deze kwaliteiten als cruciaal in het omgaan met complexe maatschappelijke vraagstukken, zoals de woon- en klimaatcrisis.

Hij benadrukte de noodzaak om niet alleen kwantiteit, maar ook kwaliteit centraal te stellen bij het bouwen van woningen. Daarbij pleitte hij voor meer aandacht voor gemeenschap, schoonheid en duurzame stedelijke ontwikkeling, zoals compact bouwen in bestaande steden en aan de randen daarvan en het verbinden van stadsontwikkeling en natuur.

Verhoeven wees op het belang van samenwerking tussen gemeenten, ontwikkelaars en andere partijen. Hij benadrukte dat vertrouwen en een gedeelde visie essentieel zijn om projecten succesvol te realiseren: gebiedsontwikkeling moet niet gezien worden als een eindig spel (vergelijk met een voetbalwedstrijd), maar het vak zien als een oneindig spel. Het doel van het oneindige spel is niet om te winnen, maar om het spel zo lang mogelijk te blijven spelen en daarbij duurzame vooruitgang te boeken (zie het boek van Simon Sinek daarover); inzetten op een mindset gericht op duurzame relaties. Als voorbeeld noemde hij het project Wisselspoor in Utrecht, waar open samenwerking leidde tot een breed gedragen plan.

Daarnaast riep hij op tot meer regionale samenwerking en efficiency in beleid en uitvoering. Hij waarschuwde tegen fragmentatie door beleidsgrenzen en pleitte voor meer flexibiliteit en capaciteitsversterking bij gemeenten om grote opgaven aan te pakken. Verhoeven nodigde zijn publiek uit om, verantwoordelijkheid te nemen en zich kwetsbaar op te stellen om samen vooruitgang te boeken.

Daarnaast is er aandacht nodig voor praktische uitdagingen, zoals capaciteitsproblemen binnen gemeenten. Het pleidooi is om capaciteit strategisch in te zetten bij grote opgaven zoals woningbouw, in plaats van fragmentarisch te werk te gaan.

De praktijk van de energietransitie in Amsterdam (Bas de Jong, programmadirecteur energie voor de gemeente Amsterdam)

De energietransitie en woningbouwopgave in Amsterdam vormen immense uitdagingen. Het doel is 60% CO2-reductie in 2030 en klimaatneutraliteit in 2050, terwijl de vraag naar energie en extra infrastructuur snel toeneemt. Dit leidt onder andere tot netcongestie, wat nog lang gaat duren om op te lossen.

Met de energietransitie zijn enorme investeringen gemoeid. Twee-derde van de straten in Amsterdam moeten de komende jaren open hiervoor. Er gaat heel veel geld in om. Voor de elektrische infra gaat het om € 2 miljard en € 8 miljard voor warmteleidingen. Dit zijn totaal-bedragen voor Amsterdam.  

Uitdagingen bij uitvoering van de energietransitie zijn:

Ruimtelijke inpassing: Er moeten duizenden transformatorstations en kabelverbindingen in Nederland worden gerealiseerd, wat ruimtelijke en sociale knelpunten veroorzaakt.
Onzekerheid in de markt: Warmtenetten komen onder druk te staan door hoge kosten, onzekerheid rond de nieuwe Warmtewet, en terugtrekking van grote marktpartijen. Er wordt naar oplossingen gezocht door bijvoorbeeld oprichting van warmtebedrijven, geïnitieerd door publieke partijen.
Technische knelpunten: Gebrek aan capaciteit in bestaande netwerken (hardware), vooral in gebieden waar nieuwe woningbouw of transitieprojecten plaatsvinden.
Betaalbaarheid: Grote vragen rondom wie de kosten draagt, hoe kwetsbare groepen beschermd worden, en hoe eigenaarschap georganiseerd wordt (publiek vs. privaat).

Amsterdam heeft een speciale uitvoeringsorganisatie opgericht - inmiddels gegroeid tot ca. 130 medewerkers - om projecten efficiënt te realiseren en kennis te bundelen. Deze organisatie kan zich dedicated richten op de uitvoering. De komende jaren zijn cruciaal om verzwaring van het netwerk (die wel 10 jaar gaat duren), verduurzaming van woningen en integratie van nieuwe technologieën te realiseren. Lokale en nationale samenwerking is nodig om de doelen van de energietransitie te halen en de sociale impact te minimaliseren.

De Jong laat vier “warmte”casussen zien uit de meer dan 150 projecten waar de energietransitie integraal onderdeel vanuit maakt. De ondergrond wordt in kaart gebracht en er wordt een bodemenergieplan gemaakt. In bepaalde gevallen trokken de marktpartijen zich voor warmtenetten zich terug (zoals bij Strandeiland). In die gevallen kan de gemeente terugvallen op kleinschaliger oplossingen. Zoals batterijen en lokale WKO’s (= Warmte Koude Opslag). Bij stedelijke zones (hoogbouw) werken collectieve warmtenetten het beste, is de ervaring van Amsterdam, omdat de businesscase voor marktpartijen beter uitpakt.

In het vraaggesprek wordt benadrukt hoe complex de warmtetransitie en energietransitie voor gemeenten is. Als startpunt adviseert Amsterdam een warmteprogramma te ontwikkelen en daarvoor de “wat”- en “hoe”-vraag voor de warmtetransitie in kaart te brengen. Dit biedt een basis om de organisatie op in te richten. Amsterdam is twee jaar geleden een taskforce Congestie gestart, samen met Tennet, Liander en het havenbedrijf. De opgaven - of “grote olifant” zoals De Jong het noemt - worden steeds onderverdeeld in deelopgaven en in aparte teams bemenst. Met als doel het proces sneller door de gemeentelijke molen te organiseren. Het is een (gebiedsgerichte) puzzel die zeker nog tien tot twintig jaar gaat duren.

Hoe staat het met de publieke onrendabele toppen (PORT)? (Marianne Betten, Rebel Group)

Marianne Betten, jarenlang ambtenaar bij het ministerie en sinds kort werzaam bij Rebel Group, neemt ons mee in de landelijke rekensom over de publieke onrendabele top (PORT) en de oplossing daarvan.

De woningbouwopgave t/m 2033 bedraagt 993.200 woningen (onderzoek ABF). Twee derde van de opgave ligt in bebouwd stedelijk gebied. Een derde van de opgave ligt in uitleglocaties.

Voor wat betreft de PORT wordt onderscheid gemaakt tussen een toerekenbaar deel en niet toerekenbaar deel. Niet toerekenbaar is bij wijze van spreken een halve rotonde die je niet aan de gebiedsontwikkeling kunt toerekenen (omdat de inwoners van de bestaande stad daar gebruik van maakt). Van de 993.200 woningen hebben grofweg 770.000 woningen te maken met een PORT. Dit komt omdat er geen “gemakkelijke” locaties meer zijn. De woningbouwopgave is daarmee (ook) een majeure (publieke) investeringsopgave.

Totaal gaat het om ruim € 1,64 miljard per jaar inclusief het niet-toerekenbare deel. De vraag is nu: hoe wordt deze PORT gedekt? Hiervoor neemt Marianne ons mee in de afspraken in het regeerprogramma. Allereerst wordt de opgave door het Rijk grofweg in tweeën gesplitst: de helft voor het rijk en de andere helft is voor gemeenten en provincies. De begroting van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) gaat uit van € 4,5 miljard t/m 2032. En daar komt € 2,5 miljard bij van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (I&W): de aanvullende post voor ontsluiting  van nieuwe woningbouw. Totaal is daarmee t/m 2032 € 7 miljard begroot. Dit is € 0,87 miljard per jaar. Daarmee zou het passen, uitgaande van 50% cofinanciering van de regio (gemeenten en provincies).

De belangrijkste thema’s van de komende periode zijn: aanwijzen nieuwe grootschalige woningbouwgebieden, proces richting BO-Leefomgeving, BO-MIRT (via de Woontop in december), verdeling van de woningbouw- en inframiddelen, investeringsruimte corporatie-sector en concretisering van de co-financiering door de regio (gemeenten en provincies).

Na het heldere betoog door Betten kwam uit de zaal nog wel de vraag, is 50% cofinanciering door gemeente haalbaar? Het Rijk redeneert: dat hebben we het altijd zo gedaan en in het verleden heeft het altijd zo gewerkt. Een eerdere opmerking uit de zaal dat gemeenten het financieel juist zwaar hebben en juist moeten bezuinigen, wordt beantwoord door een luid applaus van de aanwezigen. Uiteindelijk is de conclusie dat er een grote financiële publieke opgave is, die uiteindelijk betaald wordt door de belastingbetaler.

Na een intensieve dag, met muzikaal omlijste lunch, was het hoog tijd voor de altijd gezellige VvG- netwerkborrel.