Najaarscongres 2023: Investeren in de ruimtelijke ontwikkeling: het spel en de spelers
Op 1 november hadden we een goed bezocht en geslaagd VvG najaarscongres, vertrouwd in de Reehorst in Ede. Een terugblik.
Tekst: Bram van Uden
Na de opening door voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven Adrian Los was het woord aan gastheer en wethouder van de gemeente Ede Jan Pieter van der Schans, tevens portefeuillehouder grondzaken in de Commissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit van de VNG. Van der Schans schetst de sterke ontwikkeling die Ede doormaakte en gaat doormaken. Een verwachte groei van 123.000 inwoners nu tot ruim 150.000 inwoners in 2040. Ede voert geen politieke discussies over of groei gewenst is, maar wel hoe je dat op een fatsoenlijke, mooie manier vorm kunt geven. Er is een veelheid aan vragen en uitdagingen waar de gemeente tegenaan loopt bij de groei. Hoe zorg je dat de benodigde infrastructuur op orde is en waar zijn welke woningaantallen mogelijk, zodat het fijn en prettig leven blijft? Zo heeft Ede in Kernhem-Noord voor een relatief beperkt programma gekozen: 1.800 – 3.000 woningen in een gebied van 100 hectare. De maximale woningbouwdichtheid wordt gestuurd door infrastructuur en voorzieningen. Het gebied moet als geheel goed kunnen functioneren op alle facetten. Voor de ontwikkeling heeft de gemeente de Wet voorkeursrecht gemeenten ingezet. Er is dus sprake van actief grondbeleid. Daarnaast noemt Van der Schans een binnenstedelijke locatie: Nieuw Hoekelum..Ook hier zet de gemeente in op actief grondbeleid. In de overtuiging van Van der Schans is het noodzakelijk voor Ede om zich actief op op de grondmarkt te begeven om voldoende impact te hebben gezien de ambities. Maar dat hoeft niet overal. Veel locaties pakt de markt op. Maar ook de gemeente zal bepaalde risico’s moeten nemen om de doelen te bereiken. Hierbij is er een dilemma; je wilt als gemeente wel meer, maar het moet ook kunnen qua risico’s en capaciteit. Ede staat aan de vooravond van weer een stroom aan investeringen. Van der Schans vindt het een verademing dat het rijk via een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de regierol weer pakt en er een nieuwe Nota Ruimte in de maak is. Gemeenten hebben een grens in wat ze aankunnen en steun vanuit het rijk is nodig. Ook bijvoorbeeld het delen van risico’s is zeer welkom om het mogelijk te maken. De gemeente wil wel. Dat is het probleem niet.
Vervolgens was het woord aan Martin van Rijn, voorzitter van Aedes, de landelijke branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. In zijn toespraak gaat Van Rijn in op de enorme maatschappelijke klem waar ons land mee te maken heeft. Er is een enorme woonbehoefte, de doorstroming ontbreekt in alle sectoren en er is sprake van economische tegenwind. De corporaties beheren 2,3 miljoen huurwoningen en hebben een opgave de komende tien jaar 250.000 sociale huurwoningen te realiseren. Met het afschaffen van de verhuurdersheffing is een pakket van € 120 miljard gemoeid. Dit bedrag wordt ingezet voor duurzaamheid, een gematigde huurontwikkeling en om de productie waar te maken. Dat is gezien de economische tegenwind best spannend. De doelstellingen zijn dus duidelijk en de investeringsgelden belegd. Alleen knelt het enorm op één noodzakelijke randvoorwaarde: de grond. Tweederde van de corporaties hebben nu al niet voldoende grond om de opgave te realiseren (in Nederland zijn er ca. 300 corporaties). En verder geeft een groot deel aan dat er over drie jaar niet meer voldoende grond is om de opgave te realiseren. 15% van de corporaties beschikt over 75% van de marktwaarde van de grond. Dit onderstreept nog eens hoe groot die grondklem eigenlijk is. Waarom hebben corporaties dan onvoldoende grond? Dat komt volgens corporaties doordat er geen grond beschikbaar is en de prijzen te hoog zijn. Veel corporaties hebben weinig geld voor dure grondaankoop, de gelden zijn allemaal al belegd in nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid en betaalbaarheid. Grond is dus het probleem: corporaties hebben grond voor slechts 22.000 woningen en de 10 grootste marktpartijen voor slechts 115.000 woningen. En gemeenten hebben hun grondposities de afgelopen periode fors afgebouwd. Ter illustratie: de onderhanden werk grondposities op de balans was in 2010 € 13 miljard en in 2020 € 5 miljard. Ter vergelijk: de boekwaarde van gronden van corporaties was in 2020 € 700 miljoen. Dit alles geeft geen vrolijk beeld. De klem moet worden opgelost. Wat is nu dan de rol van grondbeleid? Vroeger ging volkshuisvestingsbeleid hand in hand met grondbeleid in de tijd van het ministerie van VROM. De vraag is: “Hoe willen we in Nederland omgaan met de schaarse grond?” In toenemende mate is deze nodig voor maatschappelijke functies. En hoe gaan we om met situaties van geconcentreerde marktmacht waarin marktpartijen veel meer voor grond kunnen betalen dan corporaties, de overheid tekorten moet oplossen, maar geen opbrengsten ervoor terug kan zien? Van Rijn is in die zin blij met de Tweede Kamerbrief Modernisering grondbeleid. Waardestijging door bestemmingsplanwijziging moet zoveel mogelijk in het gebied blijven. Met het beter en actiever benutten van het grondbeleidsinstrumentarium door gemeenten is Aedes het zeer eens. Dit vraagt scherpe regie van lokale en regionale overheden. En partijen hebben elkaar allemaal nodig, we kunnen ons geen domeingevechten veroorloven. Van Rijn gaat naar een afronding van zijn vurige pleidooi: hoe het nu gaat, gaat het op den duur maatschappelijk helemaal fout. Er is te weinig grond, er is gewoon niet genoeg capaciteit en de procedures duren veel te lang. Er wordt 8 jaar gepraat over woningen die in twee maanden neergezet kunnen worden. Gemeenten zijn traditioneel strategische partners van corporaties. En met de verbetering van (de inzet van) grondbeleid zitten gemeenten aan de basisvoorwaarden te sleutelen om plannen mogelijk te maken. Dit is dus gewoon ongelofelijk belangrijk. Van Rijn spreekt tot slot de hoop uit dat het nieuwe kabinet werk maakt van maatregelen om voldoende grond beschikbaar te krijgen en dat het de grondpolitiek daarop gaat inrichten.
Als laatste voor de pauze sprak Sjoerd Lubbers, manager ontwikkeling en grondzaken van de Provincie Zuid-Holland. Wat nu is de rol van de Provincies in Nederland in de opgaven in het ruimtelijk domein? Lubbers geeft de aanwezigen allereerst een kijkje in de keuken van provincies. Traditioneel hebben provincies geen grote rol bij de woningbouwproductie, hooguit bij regulering van woningbouwaantallen per gemeente. Ze hebben doorgaans ook geen eigen grondexploitaties, uitzonderingen daargelaten zoals in Gelderland en Noord-Brabant. En Zuid-Holland is actief in de Zuidplaspolder. De rol van provincies zit vooral in het buitengebied, beheer van wegen en waterwegen. En wat heel actueel is, is het nationaal programma landelijk gebied (NPLG). Hier gaat het om natuurherstel en het opkopen van bedrijven ten behoeve van stikstofreductie. Provincies hebben daarvoor grondbanken en stikstofbanken opgericht. Het vorige kabinet presenteerde plannen voor eentransitiefonds van in totaal €24 miljard voor de transitie van het landelijk gebied. Provincies hebben hier gebiedsplannen voor uitgewerkt (in Zuid-Holland verder te vertalen naar 16 gebieden). De provincies presenteerden in hun gebiedsplannen een investering van landelijk zo’n € 58 miljard. Een grove berekening zegt dat als de helft van de €58 miljard, zeg € 30 miljard wordt ingezet voor grondaankopen, dan heb je het bij € 10 per m² al snel over 300.000 hectare. Dat is tweemaal de Provincie Utrecht, een enorme opgave. Overigens spreekt het huidige demissionaire kabinet over een transitiefonds van € 24 miljard. Er is dus nog een flink financieel gat. Lubbers schetst behalve het NPLG de ruimtelijke puzzel als grote opgave voor de provincies. De kamerbrief Water en bodem sturend (25-11-2022) is hier vanuit provinciale optiek belangrijk. De brief bevat 33 structurerende keuzes hoe om te gaan met water en bodem. Net als de kamerbrief grondbeleid heeft dit beleid nog geen formele status (beleidsvoornemen) en wordt dit uitgewerkt in plannen hoe te komen tot een klimaat adaptieve gebouwde omgeving. Belangrijk daarbij is dat, bij de keuzes in de ruimtelijke puzzel, men niet gaat afwentelen: niet op toekomstige generaties, niet op omliggende natuur en watersystemen (zoals grondwateronttrekking) en niet van privaat naar publiek, dus voorkom dat je als gemeente met grote beheerkosten in de toekomst opgezadeld wordt. Het beleid van “een straatje erbij” is in dat licht risicovol, omdat je dan bestaande systemen zwaarder gaat belasten. In de ruimtelijke puzzel liggen dus bij provincies - met als focus het buitengebied - grote opgaven. Tot slot doet Lubbers nog een oproep aan de spelers in de ruimtelijke kolom vanuit de hoge urgentie die particulieren en ondernemers voelen: bouwers en ontwikkelaars: innoveer en doe waar je goed in bent; corporaties: wees de katalysator; gemeenten: werk goed met provincies samen in het landelijk gebied en bij het NPLG en tot slot rijk: draag zorg voor goede normering, dat scheelt inspanningen om doelen te moeten halen.
Tijdens de pauze konden de deelnemers een rondwandeling maken over het ENKA terrein, een gebied van 42 hectare waar sinds 2003 door AM zo’n 1.200 woningen zijn ontwikkeld en waar totaal zo’n 1.500 woningen komen. Daarbij zijn Rijksmonumenten, zoals het Kantinegebouw, EHBO-gebouw, historische fabrieksmuur en twee schoorstenen, voor de toekomst behouden.
Na de pauze kwamen de beleggers aan het woord. Leonore Reijnen van AMVEST nam de zaal mee in de actualiteiten vanuit die hoek. Amvest is als bedrijf vergelijkbaar met een middelgrote corporatie en heeft grondposities voor zo’n 19.000 woningen. De aandeelhouders zijn PGGM en ASR (voorheen Aegon). Reijnen schetst de impact van de economische tegenwind, waarin we op dit moment zitten. Het investeringsvolume bij beleggers is fors teruggelopen door onzekerheid in de markt, maar zeker ook door onzekerheid in wet- en regelgeving. De bruto aanvangsrendementen zijn ten opzichte van een jaar geleden met 1% gestegen, wat enorme impact heeft op de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen. Waar beleggers ruim een jaar geleden bij een maandhuur van € 1.000 en een BAR van 3,8% nog € 315.000 konden betalen voor een woning is dat bij een BAR van 4,8% afgenomen tot € 250.000. Dat scheelt € 65.000 per woning. En de markt heeft nog steeds te maken met hoge bouwkosten en hoge historische aankoopkosten van grond. Dit alles maakt dat de investeringen in huurwoningen op het laagste niveau zijn van de afgelopen vijf jaar. In goede jaren ontwikkelt Amvest 2.000 woningen per jaar. Dit zijn er momenteel 1.000. Over de tweede helft van 2023 en begin 2024 heeft Amvest ca. 1950 nieuwbouwwoningen in aanbouw.
Er zijn maatregelen nodig om de nieuwbouwproductie weer op tempo te krijgen. Amvest wil daarin niet ‘meehuilen met de wolven’. Sommige projecten kunnen in de huidige markt even niet, die gaan een tijdje op de plank. Maar bij andere plannen, vooral die waar al een omgevingsvergunning voor is, wordt al het mogelijke gedaan om te kunnen starten. Alle partijen moeten daarbij water bij de wijn doen. Reijnen laat de aanpak zien van het project KJ-Plein in Den Haag: een ontwikkeling op Den Haag CS met 394 woningen, 2.400 m² commerciële ruimte in 2 hoge torens van 90 meter. Hier hebben alle partijen concessies gedaan om de bouw alsnog te kunnen laten starten in 2023: schrappen winst en risico, de belegger die het bod uit de hoogconjunctuur gestand deed, scherpe prijsafspraken met de aannemer en een bijdrage vanuit de gemeente. Doordat alle partijen bewogen is het toch gelukt te kunnen starten. Een vergelijkbare benadering kende de transformatie Trappenberg in Huizen, waar door concessies van alle partijen het ondanks tegenslag toch gelukt is om te kunnen bouwen in 2023. Belangrijk daarbij is: transparant zijn, elkaar vertrouwen. Op deze manier kunnen, ondanks de kleinere taart, projecten toch losgetrokken worden.
Vanuit het rijk was het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) vertegenwoordigd door Martijn van Berkel, projectdirecteur. Kerntaak van het RVB is ontwikkeling, beheer en onderhoud van rijkshuisvesting. Het gaat hierbij om onder andere defensieterreinen, rijkskantoren en agrarische gronden. Zo heeft het RVB opgeteld tot ruim 13.500 gebouwen in beheer van groot naar klein. En qua gronden gaat het al snel om 86.000 hectare. Kortom, het RVB is een grote vastgoedbeheerorganisatie. Daarnaast is het een uitvoeringsorganisatie van de overheid. Gezien de actuele opgaven in Nederland is er het afgelopen jaar voor het RVB een taak bij gekomen. Het rijk wil een bijdrage leveren aan de huidige maatschappelijke problematiek door daar haar bezit in te zetten voor bijvoorbeeld woningbouw en het huisvesten van kwetsbare groepen. Hiervoor is bij het RVB een aparte directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling opgericht. Focus van deze directie ligt op inzet van rijksbezit voor de maatschappelijke (woningbouw) opgaven en daarnaast zijn ontwikkelingen met een component van niet-rijksgebonden huisvesting hierin ondergebracht. Met wie ontwikkelt het RVB? Het gaat hierbij om samenwerking met opdrachtgevende departementen (randvoorwaarde scheppend) en daarna al snel in samenwerking met gemeenten en marktpartijen. Daarnaast wordt samengewerkt met het Cra (College van Rijksadviseurs), maar ook met Rijks-uitvoeringsorganisaties (zoals Rijkswaterstaat en Staatsbosbeheer). Daar waar vroeger de taakstelling bij verkoop was een zo hoog mogelijke opbrengst is dat afgelopen jaren aangepast naar de gronden zo goed mogelijk inzetten voor de doelen waarvoor ze zijn beoogd. Hoe ver gaat het RVB in de ontwikkeling mee? Bij rijkshuisvesting gaat het om het totale proces tot en met de beheerfase. Bij het inzetten van rijksgronden voor de maatschappelijke doelen, vanuit de directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling, ligt het accent op het initiatief en de condities voor ontwikkeling goed organiseren. Het RVB wil daarbij de ontwikkelkracht leggen waar dit het beste op haar plek is: bij gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en civiele aannemers. Zelf woningen gaan bouwen door het rijk is daarbij niet aan de orde.
Last, but not least, nam Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van gebiedsontwikkelaar AM, ons mee hoe AM naar de huidige realiteit in gebiedsontwikkeling kijkt. Huikeshoven plaatst de huidige opgave in historisch perspectief. Nederland ontwikkelde zich van een rivierdelta tot de Unie van Utrecht (1579) tot de wederopbouw na de tweede wereldoorlog tot 1950. De jaren tachtig waren belangrijk in de ruimtelijke ontwikkeling; toen is gestart met de vierde nota ruimtelijke ordening. En later, in 1991, de vierde nota ruimtelijke ordening extra (VINEX). Toen hebben we in Nederland 1 miljoen woningen gerealiseerd en dat in een periode van 20 jaar. Rond 2010 was er niet zoveel visie meer vanuit het rijk, Nederland was zo’n beetje klaar was de gedachte. Dat staat weer in schril contrast met de opgave waar we nu voor staan: 1 miljoen woningen de komende 9 jaar. En daar blijft het waarschijnlijk niet bij. Er wordt nagedacht over hoe Nederland eruit ziet in 2050 op de nieuwe kaart van Nederland. Dit is ontzettend belangrijk, want dat koerst op nog een keer 1 miljoen woningen erbij.
AM geeft vanuit Utrecht sturing aan gebiedsontwikkelingen door heel Nederland. Drie thema’s komen daarin altijd terug:
Move to climate positivity: alle gebiedsontwikkelingen in 2035 klimaat positief
Design for well being: gezonde jaren toevoegen aan de mensen die er wonen
Create social impact: bijdragen aan geluk door veilige en betaalbare woningen
Er zijn dus grote uitdagingen in de gebiedsontwikkeling. Niet alleen moeten we 1 miljoen woningen bouwen, het gaat ook om mix-use gebieden, andere mobiliteitsconcepten (MaaS: Mobility as a Service), duurzaamheid, energie, klimaat adaptief en onze aarde beschermen. Is dit alles samen een onmogelijke opgave? In de woningmarkt is de verhuisketen heel belangrijk. Er zijn steeds meer eenpersoons huishoudens. Voor deze doelgroep is betaalbaarheid erg belangrijk; alleen kun je vaak minder betalen dan samen. En hoe krijg je de verhuisketen goed op gang? Ook dit is complex. Een onmogelijke opgave? Wat vraagt dit van gebiedsontwikkelaars? In ieder geval durf en zoeken naar nieuwe, andere oplossingen. Je verplaatsen in de relevante doelgroepen. Starters willen bijvoorbeeld met elkaar samenwonen en een woonkamer kunnen delen. Hiervoor bedacht AM het Friendswoningen-concept. Maar toen één van de projecten in Amsterdam in verhuur ging, werd bijna de helft juist verhuurd aan senioren. Dat bleek een nieuwe doelgroep, die AM de ‘stadsveteranen’ noemt. Dit zijn nieuwe concepten en woonvormen die helpen de keten op gang te brengen. De doorstroming is zo belangrijk.
AM plaatst deze trends en concepten in de integrale gebiedsontwikkeling in een dynamisch samenhangend proces waarin gebiedsontwikkeling en opstalontwikkeling als een krakeling in elkaar overlopen. Ze beïnvloeden elkaar en versterken elkaar. Integraal betekent: alles omvattend, er ontbreekt niets. Integrale gebiedsontwikkeling moet leiden tot toekomst-bestendige wijken. Belangrijk daarin zijn de gedifferentieerde woonmilieus, een compleet voorzieningenaanbod, kwaliteit, duurzaamheid, met ruimte voor innovaties, en dit vraagt om voldoende verdiencapaciteit bij gemeenten en ontwikkelende partijen.
In de praktijk zijn er veel projecten waarin het bovenstaande terugkomt. Centraal staat steeds durven en delen. Delen in samenwerking met partijen en met (toekomstige) bewoners, bijvoorbeeld via placemaking. Concepten als ESG (Environmental, Social en Governance) spelen daarbij een rol. Want volgens Huikeshoven sta je samen sterker en dan is wat een onmogelijke opgave lijkt toch waar te maken.
Tot slot kwam Erik Jan van Kempen op het podium voor een interview. Hij is onafhankelijk voorzitter van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Woningbouw en Grond, dat het kabinet bij Prinsjesdag heeft aangekondigd, en waarin het Ministerie van Financiën, BZK, I&W en EZK deelnemen. Dit IBO onderzoekt de belangrijkste beleidsmatige knelpunten en doet aanbevelingen voor de benodigde maatregelen op het gebied van de woningbouwopgave en de rol van grond daarin. Van Kempen schetst een aantal belangrijke vragen in het grondbeleid zoals de grondslag van inbrengwaarden, de wettelijke termijnen in de Wet voorkeursrecht gemeenten, op welke wijze gemeenten grondbeleidsinstrumenten kunnen inzetten om bij te dragen aan de opgave, en wat het Rijk zou kunnen en moeten doen. Hij roept de zaal op om ideeën door te geven en doet de suggestie van een ‘position paper’ vanuit de VvG. De komende periode wordt veel kennis opgehaald bij experts buiten het Rijk. Het IBO zal in de eerste helft van het volgend jaar gereed zijn en wordt dan aangeboden aan de politiek.
Vanuit de VvG zal vanuit de contactgroep grondzaken (VNG-VvG) input worden gegeven aan het IBO Wonen en Grond. Dit gebeurde overigens ook in het proces bij de totstandkoming van de kamerbrief modernisering grondbeleid.
Het congres werd traditioneel afgesloten met een gezellige borrel om na te praten of gewoon bij te praten met collega’s in het netwerk. We kijken terug op een waardevol en geslaagd congres. Veel dank aan alle sprekers, de organisatie en natuurlijk aan allen die aanwezig waren.
