Samen de crisis te lijf

In december 2013 is de vierde Benchmark Grondbedrijfstaken afgerond. Daarin zijn de prestaties van 22 gemeenten op het gebied van grondbedrijfstaken onderling gemeten op vijf zogenoemde ‘prestatievelden’. Gezien het aantal deelnemers kan worden gesproken van een kleine steekproef, maar vanwege de diversiteit in grootte en de regionale spreiding kan ook worden gesproken van een goede afspiegeling van de Nederlandse grondbedrijven.

In dit artikel wordt aandacht besteed aan de resultaten van deze benchmark in relatie tot eerdere benchmarks. Zo ontstaat een mooi beeld van de wijze waarop gemeentelijke grondbedrijven de crisis te lijf zijn gegaan, welke resultaten daarmee zijn bereikt en hoe gemeenten van elkaar kunnen leren. In een aantal kaders leest u de ervaringen van deelnemers aan de afgelopen benchmark (Het volledige artikel kunt u hier downloaden). 

Veranderende Bouwproductie
De vraag naar nieuwbouwwoningen en bedrijfsterreinen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Om dat te constateren hebben we geen benchmark nodig. Maar uit de benchmarkresultaten van de aflopen jaren kan wel worden herleid dat gemeenten steeds meer moeite hebben met het afgeven van een realistische planning. In de eerste benchmarkjaren (2005 en 2007) werden vooraf gestelde planningen vaak gehaald en soms zelfs overschreden. In 2010 werd nog maar 60% van de planning gehaald en in de meest actuele benchmark is dit nog verder gedaald naar 45%. De gerealiseerde productie blijft daarmee steeds sterker achter op de planning (nu zelfs meer dan de helft).
Hieruit kan worden geconcludeerd dat de planningen gemiddeld genomen nog niet voldoende aangepast zijn aan de veranderende marktvraag. Blijkbaar zijn we met z’n allen nog steeds te optimistisch. Het lijkt erop dat de ambities en beleidsdoelstellingen meer bepalend zijn voor het plannen van ontwikkelingen en programma’s. Uit voorgaande benchmarks is gebleken dat planvoorbereiding voor gebiedsontwikkeling gemiddeld 7 jaar duurt. In die periode kan de vastgoedbehoefte of het gewenste bouwsegment volledig veranderd zijn, zeker in deze tijd. Zowel het wijzigen van de plannen als het aanpassen van de planning kost dan geld. De planning bijstellen is dan eenvoudiger. Bovendien leek dat tot voor kort ook minder risicovol. De markt zou binnenkort immers toch wel weer aantrekken…

Opvallend is ook dat de meeste gemeenten voor woningbouw steeds meer focussen op inbreidingslocaties en minder op uitleggebied. Waar in de eerste jaren ongeveer een derde van de woningbouwproductie op inbreidingslocaties werd gerealiseerd, is dat via 57% in 2010 gestegen naar 71% in 2012.
Het beeld voor bedrijventerrein is door de jaren heen echter nauwelijks veranderd. Vrijwel altijd wordt ongeveer driekwart van het nieuwe bedrijventerrein op uitleglocaties gerealiseerd. Voor een deel kan dit worden gekoppeld aan de constatering bij de woningbouw. Een tendens is namelijk dat nieuwe bedrijvenparken worden gepland om losse bedrijfslocaties uit de kernen te laten verplaatsen en op deze voormalige bedrijfslocaties woningbouw te plannen.
Hieraan gekoppeld is een andere ontwikkeling uit de benchmark te herleiden. Met name voor woningbouw wordt namelijk steeds meer een faciliterend grondbeleid gevoerd. Waar ongeveer tweederde van de woningbouwrealisatie in de eerste benchmarkjaren nog met actieve grondpolitiek tot stand kwam, is dat via 59% in 2010 gedaald naar 42% in deze benchmark. Deze trend lijkt zich te spiegelen aan de sterkere focus op inbreidingslocaties, waar derden vaak initiatiefnemer zijn.
Ook op dit punt kan worden geconstateerd dat de realisatie van bedrijventerrein anders vorm krijgt. Door de jaren heen wordt daarvan (nog steeds) bijna 90% op basis van actief grondbeleid gerealiseerd.

Wijzigende Grondprijzen
In de landelijke media wordt nogal eens de vraag gesteld of gemeenten met hun grondprijzen wel voldoende meebewegen met de markt. De woningbouwprijzen dalen immers (inmiddels meer dan 20% ten opzichte van medio 2008). Daarom even de feiten uit de benchmark op een rijtje:
• De grondprijzen van sociale huur grondgebonden zijn ten opzichte van de vorige benchmark gestegen met 9%;
• Voor gestapelde sociale woningbouw is de grondprijs gemiddeld 2% toegenomen;
• De grondprijs voor grondgebonden sociale koopwoningen is met gemiddeld 10% gestegen ten opzichte van de vorige benchmark;
• De grondprijs voor projectmatige vrije sector woningbouw is vrijwel gelijk gebleven;
• De grondprijs voor vrije kavels is gedaald met 10%.
Gemiddeld genomen gebeurt er dus wel degelijk wat met de gemeentelijke grondprijzen. Zeker wanneer wordt bedacht dat het stijgen van grondprijzen in de sociale woningbouw vaak wordt veroorzaakt door het feit dat deze niet kostendekkend zijn en dat het bevriezen van grondprijzen feitelijk ook een neerwaartse bijstelling is, in verband met de gemiddelde inflatie.
Rente- en Inflatieontwikkelingen
De recessie heeft ook gevolgen voor de ontwikkelingen van rente en inflatie. In grondexploitaties is dit terug te vinden in de gehanteerde parameters.
Voor rentetoerekening hanteren alle gemeenten een interne rekenrente, gebaseerd op afspraken met het “concern”. Door veranderende marktrentes zijn deze afspraken de laatste jaren vaak naar beneden bijgesteld, maar minder hard dan de daling van de algemene marktrente. Vanaf 2009 zien we in grondexploitaties de rekenrente geleidelijk afnemen. De rekenrente voor grondbedrijven bedroeg in 2009 nog gemiddeld 5,0%. Dat is de laatste jaren afgenomen tot gemiddeld 4,3%.
Ook de inflatieparameters zijn door de jaren heen gewijzigd. Bij de kosteninflatie is die wijziging beperkt. Deze ligt al enige jaren rond de 2,0%, terwijl zij in 2008 2,5% bedroeg. De opbrengsteninflatie daalt de afgelopen jaren sterker, omdat veel gemeenten 0% zijn gaan hanteren voor in ieder geval de komende jaren (korte termijn). In 2008 was de gemiddelde opbrengsteninflatie nog 1,75%.

De invloed van parameters op de grondexploitatieresultaten kan enorm groot zijn. Zeker voor een project met een lange looptijd en/of een bijzonder (on)gunstige cashflow. Over aanpassing van de parameters moet dan ook niet te makkelijk worden heengestapt. Daar waar aanpassing van de renteparameters onder de huidige marktomstandigheden vaak een gunstig effect op het exploitatieresultaat heeft, veroorzaakt het aanpassen van de opbrengstinflatieparameter vaak grote problemen. Hierdoor hebben veel gemeenten, mede in combinatie met de veranderde bouwproductie, grote verliezen moeten nemen. Door het steeds groter wordende verschil tussen de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging spelen de gemeentelijke grondbedrijven dus wel degelijk in op de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, zeker voor de korte termijn.

Verminderende Exploitatieresultaten
Net als voorgaande benchmarks is ook over 2012 de financiële prestatie van de grondbedrijfstaken geanalyseerd. De prestatie indicator analyseert het financieel resultaat ten opzichte van het geïnvesteerd vermogen (rendement). Het aandeel gemeenten dat negatief scoort op de prestatie-indicator is de afgelopen drie benchmarks gestegen van 13% via 41% naar 60%. De rendementen over de investeringen dalen aanzienlijk. Was in de vorige benchmark nog een rendement van 11% overall te behalen, in de laatste benchmark is het gemiddelde rendement -8%.
Deze getallen maken duidelijk dat de financiële effecten van de recessie voor de gemeentelijke grondbedrijven groot zijn.
Ontwikkeling Weerstandscapaciteit
Naast afnemende financiële resultaten lijken de risico’s voor gemeentelijke grondbedrijven ook nog eens groter te worden. Door de jaren heen valt in ieder geval de sterk stijgende belangstelling voor risicoanalyses en risicomanagement op. De gemeenten hanteren steeds vaker risicoanalyses bij projecten en verrichten deze voor alle projecten in alle fase van gebiedsontwikkeling, behalve de initiatieffase.
Dit jaar hebben de deelnemende gemeenten voor het eerst gemiddeld genomen een beroep moeten doen op de concernfinanciën. De ingevulde gegevens voor de bijdrage van of afdracht aan concernfinanciën in 2010, 2011 en 2012 laten echter een sterk wisselend beeld zien. De benodigde bijdrage aan het grondbedrijf is gemiddeld per saldo gestegen met bijna een factor 11 tussen 2010 en 2012.

Het gemiddelde weerstandsvermogen (het vermogen om de vooraf gekwantificeerde risico’s te kunnen afdekken) is beduidend verslechterd in deze benchmark. Deze is van +0,5 naar -0,2 gezakt. De beschikbare weerstandscapaciteit is dus gemiddeld genomen ontoereikend voor de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt met name veroorzaakt door twee aspecten: de hoogte van het risicoprofiel is vergroot en/of de beschikbare weerstandscapaciteit is afgenomen door al getroffen voorzieningen in voorgaande jaren en het (voorlopig) uitblijven van (tussentijdse) winstnemingen.
Het weerstandsvermogen daalt steeds sterker. De eerste benchmark liet een gemiddeld weerstandsvermogen van meer dan 2,0 zien. Deze is inmiddels gedaald via 1,0 en 0,5 in de vorige benchmarks naar -0,2 in de huidige. De weerstandscapaciteit moet bij veel gemeenten nu aangevuld worden uit de algemene middelen.

Maatregelen tegen de economische recessie
Om de crisis te lijf te gaan, worden door gemeenten diverse maatregelen genomen. De meest opvallende zaken uit deze benchmark zijn de volgende:
• De budgetruimte voor strategische verwervingen is voor bijna alle gemeenten nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de vorige benchmark (voor zover van toepassing). Het is echter sterk de vraag of de gemeenten dit budget ook daadwerkelijk benutten;
• Bijna alle deelnemers hebben de afgelopen jaren afgewaardeerd op nog niet in exploitatie genomen gronden. Vooral de grotere gemeenten hebben echter nog niet afgewaardeerd op de overige gronden terwijl de kleinere gemeenten dat al wel hebben gedaan;
• Diverse maatregelen worden al door gemeenten ingezet zoals regionale afstemming, verevening, inzetten van Essent- of Nuongelden voor afwaarderingen en prioriteringen;
• Ook de provincies nemen hun maatregelen om de geplande ruimtelijke ambities op realiteit aan te sturen. Zowel regionale afstemming als prioritering zijn de meest voorkomende maatregelen die de provincie inzet;
• Net als in de vorige benchmark werden vooral maatregelen als uitfaseren of stilleggen van projecten ingezet door gemeenten;
• Daarnaast is echter ook te merken dat meer dan 80% van de deelnemers bij deze benchmark de grondprijzen aanpast (bevriezen of verlagen) of een waardecorrectie toepast. Dat was in de vorige benchmark nog respectievelijk 35% en 59%.

Conclusies
Samenvattend concluderen wij dat in de vierde Benchmark Grondbedrijfstaken de gevolgen van de economische crisis sterk zichtbaar worden. De grenzen worden opgezocht, zowel in de verwachte grondexploitatieresultaten als in de reservering van financiële middelen (weerstandsvermogen). Voor veel gemeenten blijkt dit echter nu al onvoldoende en voor andere gemeenten lijkt de trend voor de nabije toekomst vergelijkbaar. Kortom: een essentieel punt van aandacht voor de grondbedrijven, waarbij vooral duidelijke beleidskeuzes, een goede afstemming op de markt en (regionale) programmering van groot belang zullen zijn.

Theo Ram – sr. adviseur bij Royal HaskoningDHV
Wim Vos – sr. adviseur bij BMC bestuur en advies
Dirk Spannenburg – adviseur bij BMC bestuur en advies

Voor meer informatie over de Benchmark Grondbedrijfstaken en over de mogelijkheden om hieraan deel te nemen, kunt u contact opnemen met Theo Ram (06-50213463) of Dirk Spannenburg (06-51681966) of kijken op onze website www.vvg.nl.