Verslag najaarscongres 9 november 2016: Gebiedsontwikkeling anno 2016: Trends en ontwikkelingen in theorie en praktijk

Een congres is als een badkuip die tot de rand wordt gevuld. Dat gold ook voor het najaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven. Dit verslag neemt er een paar teiltjes uit. Grondbedrijven moeten van grensbewakers grensoverschrijders worden. In de waardeketen van gebiedsontwikkeling wordt een rijksbijdrage node gemist. Allianties van private partijen kunnen uitgroeien tot private gebiedsontwikkeling. Voor regionale herprogrammering van bedrijventerreinen is nu een chirurgenmes beschikbaar, de kaasschaaf kan weg. Wat is de businesscase voor sociale huurwoningen in Amsterdam – mag het ook iets minder dan 30 vierkante meter zijn? En zit er voor beleggers toch brood in vrijesector huurwoningen? Tot slot, hoe gaat de omgevingswet maatwerk mogelijk maken?

Tekst: Kees Hagendijk

Op de ochtend dat Nederland ontwaakte met een vastgoedmagnaat als aankomend president van de VS, opende voorzitter Cis Apeldoorn van de Vereniging van Grondbedrijven het najaarscongres met de enige juiste conclusie over de verkiezingsuitkomst: “Aan prognoses hebben we dus niet veel meer.” Toevallig of niet, eerste spreker Geert Teisman, hoogleraar Bestuurskunde EUR, noemde onvoorspelbaarheid en chaos aspecten van het complexe systeem dat de samenleving is. Welke opdracht heeft het grondbedrijf en van wie komt die precies? Van de politieke top, de markt of het volk? Alle drie zijn even belangrijk geworden, de opdracht is dus complex. Bestuurskracht nieuwe stijl werkt niet louter via de eigen organisatie maar maakt gebruik van de hoogwaardige ketens en netwerken (overheden, bedrijven, kennisinstituten, belangengroepen, burgers) die beschikbaar zijn. Het gaat niet om de kwaliteit van het beleid of het besluit, maar om de kwaliteit van de interacties.
Dus, optimaliseren van de eigen organisatie en het eigen beleid is verspilde moeite. Stop die energie beter in het netwerk en de keten. Voor het grondbedrijf betekent dit concreet: kiezen tussen een rol als grensbewaker – denken te weten voor wie je werkt maar waarmee je nooit spreekt, verliefd op het eigen vak, de eigen oplossingen en grond – of als grensoverschrijder die de interactie zoekt. Ga dus morgen op bezoek bij de partij waarmee je nooit in zee dacht te gaan, want daar kom je verder mee.

Gebiedscoalitie
In de tweede presentatie liet Geurt van Randeraat, directeur SITE urban development, aan de hand van een aantal casussen (van zijn eigen adviesbureau) zien hoe allianties en netwerken gebruikt kunnen worden bij ontstentenis van een ‘actieve’ gemeente. In plangebied Amsterdam Arena Center staken in enkele maanden tijds tal van private initiatieven de kop op. Het begon met de transformatie van een kantoorpand tot hotel, vervolgens werd de vestiging van de ING-campus aangekondigd. Prompt kwamen verschillende andere partijen met (her)ontwikkelingsplannen op de proppen en is door de inzet van een gebiedsregisseur een gebiedscoalitie gevormd, waarbij ook de gemeente (bescheiden) is aangehaakt. In wat feitelijk een private gebiedsontwikkeling is, voeren partijen een review op elkaars projecten uit om uit te vinden waar ze elkaar eventueel in de weg zitten.
Een andere casus is het binnenstedelijke VDMA-terrein in Eindhoven. Voor herontwikkeling denkt de gemeente aan een design en techniekcampus. Tal van initiatieven hebben zich gemeld voor werkplekken, food, lege flexibele ruimten, woningen, Biergarten et cetera. De kunst is uit de hele brei de relevante partijen te selecteren via de uitvraag. Het plan zal worden getest door het aan projectontwikkelaars en beleggers voor te leggen. Partijen die verderop in de keten zitten, wordt dus gevraagd: hoe moet de opdrachtgever het aanpakken opdat het voor jullie interessant is?
Die aanpak wordt ook gebruikt bij de uitvraag door de Rijksvastgoeddienst voor de gesloten PI Amsterdam Over-Amstel, beter bekend als Bijlmerbajes. Er zijn gesprekken gevoerd met 35 partijen (projectontwikkelaars, bouwbedrijven, beleggers) om hun visie op dat “belachelijke complex” te vernemen. Zo wordt meteen de markt al een beetje opgewarmd. Door een stadsdebat te organiseren komt het gebied meteen beter op de kaart te staan.

Maak de keten compleet
De presentatie van Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, en Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD was een soort inleiding op Veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling, een publicatie van Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, Deloitte en BPD. De grote opgave van nu is de woningproductie, aldus Uitzetter, en die baart zorgen. In het ‘rompertje’ van De Zeeuw loopt de druk op de woningmarkt sterk op. Om de productie goed op gang te brengen zouden drie ‘gaten’ in de waardeketen gedicht moeten worden. Ten eerste is er een gat aan financiering ondanks de vermeende ‘wall of money’. Banken zijn heel terughoudend met het financieren van risicodragende investeringen door private partijen. Het tweede gat is het in de regel verlieslatende karakter van binnenstedelijke ontwikkelingen; voorheen nam de corporatie en/of gemeente deze onrendabele top voor haar rekening. Het derde gat betreft het segment vrijesectorhuur, dat in aanbod ver achterblijft. Nederlandse beleggers willen niet voorfinancieren en stellen te hoge rendementseisen.

De publicatie bevat tien handvatten om de gaten te dichten. De Zeeuw schetste er vijf: Handvat 1: Gemeenten moeten eenheid brengen in omgevingsvisie, woonvisie en investeringsstrategie. De omgevingsvisie moet heldere keuzes maken en zich niet verliezen in teksten als ‘onze stad ligt strategisch op de as Londen-Berlijn’. Al met al is het zaak risicodragende marktpartijen meer zekerheid te bieden dan tot de volgende verkiezingen. Handvat 2: Er is behoefte aan een ander soort PPS (publiek-private samenwerking): de publiek-private prikkel tot samenwerken. Ook al is er dan geen gezamenlijk plan meer, er kan wellicht nog wel een ‘gezamenlijk verlangen’ bestaan. Gemeente of provincie kunnen daarbij private partijen ‘comfort’ bieden als zich knelpunten voordoen, bijvoorbeeld ook door een strategisch aankoop van vastgoed of grond. Handvat 3: Sluit de businesscase. De onrendabele top bij binnenstedelijke (her)ontwikkeling kan € 15.000 per woning bedragen, in Rotterdam zelfs € 30.000. Hier moet publiek geld bij, anders zullen de ambities gehalveerd moeten worden. Te denken valt aan een ISV-achtig fonds. Handvat 4: Verklein en vul de badkuip. De ‘badkuip’, als de totale financieringsbehoefte van een (binnenstedelijke) gebiedsontwikkeling, kan meestal niet meer in een keer gevuld worden. Door te faseren en met ‘teiltjes’ financiering te werken kan de ontwikkeling toch van de grond komen. Handvat 5: Lanceer een nieuwe editie Sleutelprojecten die grote investeringen in infrastructuur combineren met gebiedsontwikkeling. Spoorzone Delft laat zien dat infrastructuur willen bekostigen uit verwachte vastgoedopbrengsten een riskant model is.

Tot slot bepleitte Uitzetter dat het Rijk weer verantwoordelijkheid oppakt voor de woonagenda. De decentralisatie heeft voor teveel vrijblijvendheid bij gemeenten gezorgd.

Vpb eerste jaar
De tweede helft na de lunch werd afgetrapt met een update van het dossier vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven, in casu grondbedrijven. Peter Rijnberg, Fiscaal Advies Team Gemeente Den Haag, en lid van Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) vertelde dat de Quick Scan een prima instrument blijkt om te bepalen of het grondbedrijf structureel winstgevend of verlieslatend is. Bij onduidelijke uitkomsten is nader onderzoek nodig. Het is geboden de Quick Scan jaarlijks opnieuw uit te voeren, want zaken kunnen veranderen.
John Piepers van de Belastingdienst bevestigde nogmaals dat de fiscus achter de publicaties van de SVLO staat (m.n. Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf) en deze ook in de uitvoering zal toepassen. In situaties waarin gemeenten andere ervaringen hebben in het overleg met de belastingdienst raadde Piepers aan om te escaleren via een klantcoördinator van de dienst.
Twee gemeenten hebben zich gemeld met een onredelijke uitkomst van de openingsbalans als gevolg van de DCF-methode voor de waardebepaling van lopende projecten. Verliezen uit het verleden konden niet meegerekend worden. Piepers sprak alle begrip uit voor het gevoel van onredelijkheid, maar stelde dat de wet geen ruimte laat voor een uitzondering. Individuele gevallen kunnen wel in beroep gaan (hardheidsclausule). Verder is het aan bestuurders uit de branche om op een politieke oplossing aan te dringen.
Een ander knelpunt is de WACC-berekening: voor de verhouding vreemd en eigen vermogen zou 80% van de gemeenten in 2015 buiten de bandbreedte vallen. Moeten al die gemeenten hierover in individueel vooroverleg met de Belastingdienst treden zoals voorgeschreven? Nee, stelde Piepers, hiervoor zal in samenspraak met de VvG voor het einde van het jaar een algemene beleidsregel komen. Idem dito voor de situatie dat de gemiddelde rente op vreemd vermogen ook buiten de bandbreedte valt.

Weg met de kaasschaaf
Walter Hulsker, partner Ecorys, ging in op de stand van aanbod en vraag van bedrijventerreinen. Ecorys ontwikkelde een nieuwe methode van behoefteraming op regionaal niveau die beter dan de oude methode aansluit bij de eisen die in de praktijk worden gesteld aan bedrijventerreinen. In plaats van de oude sectorale indeling worden bedrijventerreinen onderscheiden naar soorten werkmilieus: het functioneel werkmilieu (de traditionele bedrijventerreinen), het stedelijk interactiemilieu, het interactiemilieu B2B. Nieuwe typen zullen ontstaan aan de hand van trends en ontwikkelingen op het vlak van ict, iot, arbeidsmarkt, circulaire economie, bereikbaarheid en informele werklocaties. Van bedrijventerreinen kunnen verder de exclusieve kantorenlocaties onderscheiden worden. Toegepast op de Metropoolregio Amsterdam blijkt een overaanbod in beide segmenten, in Amsterdam vooral van kantoren. Opvallend sterk is de stijging van informele werklocaties.

Voordeel van de nieuwe behoefteraming is dat deze de kwaliteit van vraag en aanbod in kaart brengt, wat betere keuzes mogelijk maak: niet met de kaasschaaf maar met het chirurgenmes. In opdracht van samenwerkingsregio Arnhem-Nijmegen en de Provincie Gelderland vindt een ‘objectieve herijking’ plaats van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in deze regio om te komen tot regionale herprogrammering. Objectief wil zeggen dat definities en spelregels door alle betrokken partijen (gemeenten, maar ook private partijen) zijn geaccordeerd voordat het onderzoek start via een Uitgangspuntennotitie. Het kan immers pijnlijk uitvallen. Het feitenonderzoek is neergelegd in een Bouwstenennotie. De harde noten worden gekraakt in de Beslispuntennotitie: het voorstel tot strategische herprogrammering.

Rekenen aan sociale huur en middeldure huur
Onder die titel besprak Erwin Daalhuisen, senior consultant Fakton, de businesscases voor sociale huurwoningen en vrijesector huurwoningen. In 2014 nam minister Blok van Wonen nog met genoegen een rapport in ontvangst dat uitwees dat een rendabele sociale huurwoning, dus zonder onrendabele top, realiseerbaar is. Nadien zijn de regels veranderd en stegen ook de bouwprijzen. Vooral de regel ‘passend toewijzen’ aan de laagste inkomensgroepen, waardoor per saldo minder hoge huren gevraagd kunnen worden, en het nieuwe woningwaarderingstelsel hebben de businesscase voor de sociale huurwoning verzwakt en in de grote steden zelfs onderuit gehaald. De liberalisatiegrens ligt bij 144 punten bij een maximaal toelaatbare maandhuur van € 711. Binnen die grenzen is het in Amsterdam en Utrecht onmogelijk geworden dezelfde nieuwbouwwoning van een paar jaar geleden te bouwen. In Amsterdam zet de component WOZ-waarde van zeg € 4.000 per m2 alleen al 88 punten op de teller.
Wat nog kan is het woningoppervlak bijknippen. Zo realiseert corporatie De Key in Amsterdam zelfstandige woningen voor studenten. De huur bedraagt € 554. Daarvoor beschikt de gelukkige dan over een woningoppervlakte van, let wel, 28 m2. De vraag is of we dit nog een sociale huurwoning kunnen noemen en of dit is wat we tot de maatschappelijke opgave van de corporaties rekenen.

Hoe ziet de businesscase eruit voor de middeldure (ook wel vrijesector) huurwoning? Gedefinieerd door een huur tussen € 711 – 1.000 heb je daar door het land heen een zeer verschillende woning aan. In Utrecht moet je tevreden zijn met 35 m2 voor € 825 per maand. In Deventer heb je 80 m2 voor € 850, waar je in Winschoten 135 m2 voor krijgt. Binnen de ring in Amsterdam kost 80 m2 je € 1.436 per maand. Daar heeft een belegger een hele mooie kantoorhuur aan. Uitgaande van een bruto aanvangsrendement (BAR) van 5% zou een belegger met deze woning goed zitten bij een koopprijs van € 344.000 VON (€ 4.300 /m2). Daalhuisen sprak dan ook tegen dat beleggers een rendement van 5% te laag vinden. Op de toplocaties in Amsterdam nemen ze zelfs genoegen met 4%. Ook in de andere grote steden zijn BAR-percentages van 4,50-4,75% gangbaar geworden.

In een ‘gemiddelde’ gemeente als Heerenveen doet een rijenwoning van 95 m2 een huur van € 950 per maand, bij een opbrengstwaarde van € 190.000. Echter, voor dat bedrag kunnen de middeninkomens in Heerenveen ook een rijenwoning kopen en nog tegen lagere woonlasten ook. Alleen starters die (nog) niet willen kopen of niet kunnen kopen (arbeidscontract) vormen dan de doelgroep, die dan erg klein is. Dat men in Duitsland ook in gemiddelde steden in de rij staat voor een middeldure huurwoning heeft er alles mee te maken dat een koopwoning daar fiscaal niet zo aantrekkelijk is gemaakt als in Nederland.

De omgevingswet als sturingsinstrument
De vernieuwde wet- en regelgeving voor de ruimtelijke ordening zal vermoedelijk in 2018 van kracht worden. Eenvoudiger en beter is kortweg het oogmerk van deze zeldzaam omvangrijke wetgevingsoperatie. Er is al menig congres aan gewijd maar Jop Fackeldey, wethouder Lelystad en voorzitter Fysieke Pijler G32, zette de hoofdzaken nog eens op een rij. Een enkelvoudige, integrale omgevingsvergunning, aan te vragen bij één (digitaal) loket, vervangt alle ‘sectorale’ vergunningen. Heel veel zaken kunnen overigens vergunningsvrij gedaan worden. Nadeel daarvan is trouwens dat gemeenten leges mislopen. Terwijl ze wel hun deskundigheid op peil moeten houden.
Het kernpunt van de omgevingswet zit in de ‘bestuurlijke afwegingsruimte’. Hiermee kunnen overheden voor bepaalde plangebieden afwijking van de landelijke voorkeursnormen (geluid e.d.) toestaan. ‘Goede’ plannen hoeven niet meer vast te lopen op een enkele onwrikbare norm. Locatie specifiek maatwerk is mogelijk. Volledige digitalisering moet voorzien in snelle en transparante procedures en beschikbaarheid van alle relevante documenten. Gemeentemedewerkers krijgen een andere rol: van toetsen achteraf, naar informeren vooraf.

Hoever gemeenten durven te gaan in het loslaten van landelijke voorkeursnormen moeten we afwachten. De gemeenteraden gaan erover. Al zal ook de rechter nog van zich laten horen en de nodige jurisprudentie voortbrengen. Intussen is het wijs als gemeenten alvast in het diepe springen en aan de slag gaan met hun omgevingsvisie.