Verslag Voorjaarscongres 2019 in Eindhoven: Versneld transformeren en verdichten - met een beetje zen

Het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven op 15 mei in Eindhoven stelde het thema van de oververhitte woningmarkt centraal. Er wordt nog steeds niet voldoende gebouwd en dit jaar dreigt de productie zelfs ver in te zakken. Naast een hogere is er minstens zoveel behoefte aan een stabielere productie. Een verstandige programmering baseert zich mede op demografische scenario’s. Een interessante vraag is of ouderen voor een substantiële doorstroming in de woningvoorraad gaan zorgen. Gastgemeente Eindhoven trekt aan als een magneet en lanceert grote verdichtingsplannen. Een Bouwoffensief versnelt de ontwikkeling van woningen voor de middeninkomens.

Tekst: Kees Hagendijk

VvG-voorzitter Annius Hoornstra wijst in zijn introductie op een aantal voor de gemeenten actuele issues. Zo moet ervoor geijverd worden dat in de Aanvullingswet grondeigendom het kostenverhaal goed wordt geregeld en het voorkeursrecht ongewijzigd overeind blijft staan. Vervolgens neemt hij een geactualiseerde versie van het Handboek Grondbeleid officieel in ontvangst. Sinds de eerste uitgaven in 2008 is er veel veranderd. Daarom heeft Deloitte dit handboek met steun van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties geactualiseerd.

Eerste spreker Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD en voorzitter Neprom, pleit voor een continue, stabiele bouwstroom. “De discontinuïteit in de productie is frustrerend. Er zit iets manisch depressiefs in. We hebben meer zen nodig.” Bij de overheid bestaat een irreële verwachting over het investerend vermogen van marktpartijen in met name binnenstedelijke transformaties. “Partijen die groot kunnen investeren zijn op één hand te tellen. Het geld kan niet op bij de ontwikkelaars, wordt gezegd. Ja, maar alleen als het risico eraf is. Er is echt een beter begrip tussen publiek en privaat nodig.”

Hoe oververhit – regionale verschillen niet te veronachtzamen – is de woningmarkt? Een teken daarvan is dat het aantal transacties binnen de bestaande voorraad in 2018 met 9% daalde. Het aantal opgeleverde nieuwe woningen bedroeg 66.000, dat is 9.000 onder de doelstelling. Het eerste kwartaal van 2019 laat een daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen zien. Als deze trend doorzet, dreigt het aantal opgeleverde woningen op slechts 45.000 uit te komen. Een EIB-rapport wijst op achterblijvende ‘harde’ plancapaciteit (waarvoor bestemmingsplannen zijn vastgesteld) bij provincies. Utrecht en Zuid-Holland halen amper 60% van wat nodig is. De woningbouwopgave wordt des te uitdagender door de eis van betaalbaarheid en de bijkomende opgaven van energietransitie en mobiliteit. Dit alles noodzaakt tot innige en langdurige samenwerking tussen publiek en privaat. “Elkaar informeren, elkaar snappen, samen een visie op gebieden formuleren, samen sturen.”

Publiek-private allianties

Voorbeelden van zulke publiek-private allianties zijn er al. Binnen het Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR) is de gemeente voortdurend in gesprek met marktpartijen. De gemeente gaat meer mensen inzetten bij de dienst Stadsontwikkeling om slagvaardiger te kunnen zijn. Andere voorbeelden van nauwere afstemming tussen publiek en privaat zijn het Zwols Concilium en Woningmakers Alkmaar. Voor de regio Eindhoven zijn Neprom en de gemeente in gesprek om een constructie op te tuigen. Inmiddels hebben Eindhoven en de provincie de woondeal Stedelijk Gebied Eindhoven gesloten met Binnenlandse Zaken, waarin afspraken zijn gemaakt over versnelling van de woningbouw, specifieke versnellingslocaties en betaalbaar woningaanbod. De algemene doelstelling is wat Uitzetter betreft duidelijk: de daling in de woningbouwproductie ombuigen en deze stabiel op het niveau van 75.000 woningen per jaar brengen.

Wie zorgt voor dynamiek?

Met welke demografische trends moeten we rekening houden bij de woningbouwproductie? Dorien Manting, bijzonder hoogleraar Bevolking en Ruimte (UvA) en sectorhoofd Verstedelijking en Mobiliteit PBL, deelt met de congresgangers de nieuwste cijfers en inzichten. Naast de verwachte sterke landelijke huishoudensgroei (bijna 1 miljoen huishoudens erbij in 2030 t.o.v. 2015) blijven er regio’s met krimp. “De verschillen zijn groot en worden steeds groter.” Vooral het aantal alleenstaanden neemt drastisch toe. “Misschien moeten we de alleenstaande als de hoeksteen van de samenleving gaan beschouwen.” De vergrijzing is relatief het grootst in de krimpregio’s en sterker in de randen van de steden dan in de steden. In absolute aantallen is niettemin ook in de steden sprake van sterke vergrijzing.

Voor de dynamiek op de woningmarkt is er een gegeven dat minder gunstig is. Het aantal jonge huishoudens groeit nog tot 2025 maar vlakt daarna af. Doorstroming op de woningmarkt komt vooral van de kleine groep jonge huishoudens. Twintigers en dertigers zetten in een relatief korte tijdspanne snel een aantal stappen in de wooncarrière. Op hun veertigste zijn de meeste mensen gesetteld. Volgens een recent bericht van het CBS kopen jonge mensen nu gemiddeld later een huis dan vorige generaties. Er is dus een merkbaar groot tekort aan woningen voor deze doelgroep.

Mythes over vergrijzing

Of gaan de ouderen van grotere (eengezins)woningen doorstromen naar appartementen? Het lijkt er niet op. Over de vergrijzing bestaan een aantal mythes, aldus Manting. Dat ouderen lekker gaan ‘Drenthenieren’ is er een van. Drenthe zag welgestelde ouderen al in drommen naar de provincie verhuizen, maar hun aantal is marginaal gebleven. Onderzoek van het PBL onderbouwt de verwachting van een afnemende doorstroming onder de afzwaaiende babyboomgeneratie. Een viertal factoren speelt daarin een rol. 1. Nieuwe ouderen zijn veel vaker eigenaren dan in voorgaande generaties. 2. Koop kent minder doorstroming dan huur. 3. Het rijksbeleid bevordert dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis blijven wonen. “Een mooi voorbeeld van verkokerd beleid: BZK wil dat ouderen doorstromen, VWS wil dat ze blijven.” En VWS wint deze beleidsclash. Ouderen tonen zich meesters in coping. Met aanpassingen in hun gedrag, hulpmiddelen of kleine aanpassingen aan de woning, weten ze zich nog heel lang zelf te redden. Grote ‘levensloopbestendige’ aanpassingen zoals een traplift vinden ze, zolang het nog gaat, zonde van het geld. 4. De prijzen van nieuwbouw liggen hoger dan oudbouw. Dit financiële ‘gat’ is voor veel ouderen moeilijk te overbruggen.

Wat doen jongeren?

Ook over het woongedrag van jongeren bestaan opvattingen die op wensdenken berusten. Dat de nieuwe generaties twintigers en dertigers een sterkere voorkeur voor urbaan wonen hebben dan voorgaande generaties, klopt. Maar het wordt ook door conjunctuur en beleid beïnvloed. Zo neemt de trek van begin twintigers af, onder meer door veranderingen in de studiefinanciering. En is de uitstroom uit de stad van dertigers weer op het niveau van voor de crisis. Konden dertigers de stad niet verlaten als gevolg van de crisis en komt de uitstroom nu weer op gang nu het kan? Aan dat laatste is trouwens een oude kip-of-ei-discussie aan verbonden, aldus Manting. Worden jonge huishoudens gedwongen om buiten de stad te gaan wonen of gaat het om een vrijwillige keuze? Hier is het laatste woord nog niet over gezegd.

Al met al gaf dit demografische college nog maar weer eens aan dat woningbouwplanning met onzekerheden te maken heeft. Dat er ook fouten gemaakt zullen worden, ligt voor de hand.

Slimme stad Eindhoven

De portefeuille van wethouder Yasin Torunoglu van Eindhoven bevat Wonen, Wijken, Ruimte, Burgerparticipatie en Dienstverlening. Een van de ambtelijke afdelingen die onder hem vallen is Grond en Vastgoed. “Naar buiten toe scoor je er niet mee maar voor mij zijn grond en vastgoed de belangrijkste instrumenten om de stad te ontwikkelen.”

Eindhoven is al heel lang een importstad, schetst Torunoglu het karakter van de vijfde stad van het land. Voor de oorlog kwamen Drentenaren naar Eindhoven voor een baan bij Philips. Na de oorlog, met naast Philips ook DAF als grote werkgever, kwamen de Grieken en Spanjaarden. Vanaf de jaren zeventig volgden de Turken en Marokkanen (“Zelf kom ik uit een DAF-familie”). Na het faillissement van de autofabriek en het stapsgewijze vertrek van de elektronicagigant heeft Eindhoven zichzelf opnieuw moeten uitvinden, aldus Torunoglu. En dat is gelukt. Mede dankzij een Structuurfonds met EU-geld en de triple helix-samenwerking van overheid, wetenschap (TU/e) en bedrijfsleven is de voormalige industriestad uitgegroeid tot “slimste regio van de wereld” met een zeer sterk R&D-klimaat. Vanwege de grote bijdrage aan de nationale economie is Eindhoven door het Rijk benoemd tot Mainport.

Schaalsprong

De stad is booming en dat laat zich gelden in een zeer sterke woningvraag. Overigens naast een sterke vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Veel grond heeft de gemeente niet meer. Hoogbouw is daarom de aangewezen route naar verdichting van de binnenstad met 30.000 extra woningen. Een dergelijke schaalsprong vereist wel een andere kwaliteit van openbare ruimte, voorzieningen en mobiliteit. Uit het Fonds Bovenwijks, waarmee de gemeenteraad na een heftige discussie heeft ingestemd, kan een hoge kwaliteit buitenruimte worden bekostigd. Het bovenwijkse kostenverhaal bedraagt € 42 per m2 gbo.

Kees Christiaanse (KCAP Architects&Planners) heeft voor het stationsgebied een ambitieus plan gemaakt met een mix aan wonen en werken. Hierbij wordt, aldus Torunoglu, ingezet op iconische hoogbouw, passend in een omgeving met weinig historische context. In het stationsgebied zijn 10.000 extra woningen gepland bovenop het huidige aantal van 20.000 stuks. De tweede grote gebiedsontwikkeling is de voormalige Philips-bedrijvenlocatie Strijp-S. De transformatie is al langer geleden ingezet, werd ‘organisch’ tijdens de crisis, maar krijgt nu weer een stevige impuls. De herontwikkelingen van de locaties Strijp-R en Strijp-T sluiten hier op aan. Meerhoven is de derde en grootste grondexploitatie van Eindhoven. De ontwikkeling van deze buitenwijk begon al in 1997; nu is het laatste gedeelte aan de beurt.

Democratisering

Bij de stedelijke vernieuwing laat de gemeente zich leiden door maatschappelijke waarden, stelt de wethouder. Hij spreekt van een democratisering van gebiedsontwikkeling. Bewoners krijgen meer zeggenschap dan ooit. De sociale samenstelling van de stad verandert wederom door een sterke instroom van nieuwe inwoners. Nu is er een toevloed van buitenlandse studenten en hoogopgeleide werknemers (met name Aziaten bij ASML). “Om wrijvingen te voorkomen moeten we beslist inclusief bouwen, we mogen de sociale woningvoorraad niet vergeten.”

Torunoglu is bezorgd over een “nieuwe bubbel in de bouw”. “Er worden veel te hoge winsten gemaakt – geen gezonde situatie. Toen ik zes jaar geleden als wethouder begon kon je vastgoed aan de straatstenen nog niet kwijt. Nu heerst gekte.” Kún je wel aan de vraag voldoen, is het ooit genoeg, vraagt Hoornstra. Volgens de wethouder is het vooral zaak met de juiste typen woningen ontspanning te brengen. “We willen de woonconsumenten laten zien wat er in de pijplijn zit en de gedachte wegnemen dat ze nu moeten pakken wat er te pakken valt.”

Bouwoffensief middensegment

Oplopende huur- en koopprijzen. Lage en middeninkomens die in het gedrang raken. Het zijn de bekende verschijnselen van een (over)verhitte woningmarkt waar ook Eindhoven mee kampt. Al in september 2017 kondigde de gemeente daarom een Bouwoffensief af, vertelt José Goud, programmaleider Grond. Het ‘offensief’ richt zich vooral op meer woonaanbod in het segment middelduur. De lat is hoog gelegd. Waar Eindhoven van 1950 tot 2016 vrij constant 1.000 woningen per jaar opleverde, moeten dat er dit jaar 3.000 worden. Het zou een ongekende prestatie zijn.

Goud gebruikt als metafoor de wielrenner die de Tour de France gaat rijden. Je hebt hard getraind en bent in vorm, de sponsor heeft voor de beste faciliteiten gezorgd, de ploeg is in vorm en gemotiveerd, het zit met alles goed. Je stapt op de fiets en de koers is begonnen: dat zijn de 4 pilots in Eindhoven waarmee woningen in het middensegment versneld worden ontwikkeld. Maar een wielrenner is ook afhankelijk van geluk. Je kunt zomaar van de weg worden gereden. In termen van grondexploitatie: een opwaarts effect op de grondprijs bijvoorbeeld. Of een ontwikkelaar die na het sluiten van de anterieure overeenkomst geen haast meer maakt.

In een van de pilots, die aan de noordkant van de stad ligt, worden tijdelijke woningen neergezet. Want ook bij versnellen moet kwaliteit een uitgangspunt blijven. “We willen geen woningbouw waar we spijt van krijgen. 

Wasstraat en Rode Loper

Het Bouwoffensief bestaat voor een belangrijk deel uit het bijzonder faciliterend zijn naar marktpartijen. In de ‘Wasstraat’ worden initiatieven snel en efficiënt door het proces geleid. De ‘Rode Loper’ is voor initiatieven waaraan specifieke tekorten bestaan; deze krijgen een VIP-behandeling, een extra compacte procedure. Vanwege beperkte menskracht moet het Bouwoffensief-team ook keuzes maken, erkent Goud.

Wat de samenwerking met marktpartijen betreft heeft de programmaleider weer een wielerterm paraat: niet linkeballen! Laat je medevluchter niet steeds op kop in de wind rijden! Wederzijds commitment gevraagd. Elkaar iets gunnen. De Woondeal met het Rijk zal een steentje (kasseitje) bijdragen aan het wegnemen van hindernissen. Wat moet er verder nog gebeuren om die 3.000 woningen inderdaad te halen? Goud: “Gewoon rijden!”

Na het ochtendprogramma en de lunch was het tijd voor het excursieprogramma naar projecten in Eindhoven. Met de zon hoog aan de hemel, stapte een groep deelnemers op de fiets om Strijp S, T en R te bezoeken. Een tweede groep kreeg een rondleiding door de binnenstad en het stationsgebied. Een derde groep ging per bus naar Meerhoven voor een rondleiding door deze nog af te bouwen Vinex-wijk.